マイホームを考え始めたとき、多くの方がまず気になるのが「お金・税金」の話です。
この記事では、サンタ不動産の本村が2026年の最新制度をできるだけわかりやすく解説します。
住宅ローン控除は2030年末まで延長が決まり、熊本で家を買う方にとって引き続き大きなメリットがあります。
ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
1. 住宅ローン控除って何？まず基本から理解しよう
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人に、支払った税金の一部が戻ってくる国の優遇制度です。「住宅ローン減税」とも呼ばれます。
たとえるなら、国が「省エネで良い家を建てる人を応援するために、税金をまけてあげますよ」という仕組みです。
住宅ローン控除の主な特徴
- 控除率：一律 0.7%（年末ローン残高に対して）
- 控除期間：新築は最長 13年間
- 所得要件：合計所得金額 2,000万円以下の方が対象
- 省エネ性能の高い住宅を選ぶほど、借入限度額が高くなる
「控除率0.7%ってぴんとこない…」という方へ。3,000万円のローンだと毎年21万円が所得税から戻ってくるイメージです。
13年間合計で約273万円！
住宅ローン控除は、家を買うかどうか迷っている方にとって、「今動くべき理由」のひとつになります。
計算式：年末のローン残高 × 0.7％ = その年の控除額
この控除が最長13年間続きます。所得税から引ききれなかった分は、翌年の住民税からも一部控除されます（上限：年9.75万円）。
住宅ローン控除で実際に戻ってくる（安くなる）金額は、以下の3つのうち、一番少ない金額になります。
① 基本の金額（ローン残高の0.7%） 「年末のローン残高」と「家の購入額」を比べて、少ない方に0.7%を掛けた金額です。
② 制度上の「上限額」 家の性能や入居年に応じて、国が定めた上限ルールです。（例：2025年入居の新築「長期優良住宅」なら、上限は31.5万円です。）どんなに①の金額が大きくても、この額を超えることはありません。
③ 自分が実際に払う「税金の額」 自分が納める税金以上のお金は戻ってきません。戻ってくる最大額は、「あなたが払う所得税額」＋「住民税からの控除分（最大9.75万円まで）」の合計額です。
2. 【2026年最新】制度はどう変わった？ポイント整理
① 2030年末まで5年延長が決定
2025年12月19日に与党が「令和8年度税制改正大綱」を発表し、住宅ローン控除の適用期限が2030年（令和12年）12月31日まで5年間延長されることが決まりました（閣議決定済み、国会で成立見込み）。
2026年1月1日以降に入居した方が対象です。「制度が終わる前に急がなきゃ」という心配は不要になりましたが、住宅性能に関する条件が変わっている点に注意が必要です。
- ✅ 適用期限が2030年末まで延長（2026年〜2030年入居が対象）
- ✅ 床面積要件が50㎡以上→40㎡以上に緩和（中古住宅にも適用※諸条件があります。詳しくは国土交通省のHPをご覧ください。）
- ✅ 省エネ性能の高い中古住宅の控除期間が10年→13年に拡充
- ⚠️ 省エネ基準適合住宅の借入限度額が引き下げ（2026年入居）
- ⚠️ 2028年以降は省エネ基準適合住宅が原則対象外になる予定
② 借入限度額と控除額（住宅タイプ別）
2026年（令和8年）に入居する場合の新築住宅の借入限度額は以下のとおりです。住宅の省エネ性能が高いほど、限度額が大きく・お得になります。
| 住宅の種類 | 借入限度額 （一般世帯） |
借入限度額 （子育て・若者夫婦世帯） |
最大控除額 （13年合計） |
控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 最大455万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 最大409.5万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 最大273万円 | 13年 |
| 省エネ基準を満たさない住宅 | 対象外（控除なし） | — | ||
※控除率0.7%×借入限度額×13年で算出した上限値。実際は年末残高・所得税額によって異なります。
※子育て・若者夫婦世帯の定義は下記参照。
③ 子育て・若者夫婦世帯はさらにお得
「子育て世帯」「若者夫婦世帯」に該当する場合、借入限度額が大きくなり、最大455万円以上の節税効果が期待できます。
| 区分 | 条件 |
|---|---|
| 子育て世帯 | 入居年の12月31日時点で、19歳未満の扶養親族（子ども）がいる世帯 |
| 若者夫婦世帯 | 入居年の12月31日時点で、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯 |
熊本で家を買う若い世代の方にとって、子育て世帯や若者夫婦世帯の優遇は大きなチャンスです。
借入限度額が最大500万円上乗せされるのは、実感として相当大きな差になります。
「まだ若いから急がなくてもいい」ではなく、40歳になる前に動くのが賢い選択かもしれません。
④ 床面積要件の緩和（40㎡以上に）
これまで住宅ローン控除の適用には「床面積50㎡以上」が原則でしたが、2026年から40㎡以上に緩和されました。コンパクトな住宅や単身・夫婦のみの世帯でも利用しやすくなっています。
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える年は控除が受けられない制限があります（40〜50㎡の場合）。
⑤ 2028年以降の重要な注意点
2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準適合住宅は原則として住宅ローン控除の対象外となる予定です（ZEH水準以上が必須条件に）
今から検討する方は、住宅の省エネ性能の確認を早めに行うことをおすすめします。
3. 実際いくら戻ってくる？シミュレーションで確認
「計算式はわかったけど、うちの場合はいくら？」という方のために、熊本でよくあるケースを2パターンでシミュレーションしてみます。
ケース① 子育て世帯が長期優良住宅を購入（借入4,000万円）
ケース② 一般世帯がZEH水準住宅を購入（借入3,000万円）
※上記はあくまで概算です。実際の控除額は年収・家族構成・ローン返済状況・所得税額によって変わります。控除しきれない分は翌年の住民税からも一部控除されます（上限年9.75万円）。詳しくはサンタ不動産スタッフにご相談ください。
「所得税を全部控除しきれない年がある」という方も多いです。住民税からの控除もありますが、上限があります。
年収や家族構成も含めて、トータルで資金計画をシミュレーションするのがベストです。サンタ不動産では無料で資金相談を承っています。
4. 控除を受けるための条件チェックリスト
住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。以下のチェックリストで確認してみましょう。
- 自分が居住する（居住用）住宅であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
- その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 住宅の床面積が40㎡以上（原則50㎡以上、40〜50㎡は所得制限あり）
- 入居した年に、その住宅が省エネ基準適合住宅以上であること（新築の場合）
- 入居した年の翌年に確定申告を行うこと（初年度のみ）
- 過去3年間に「居住用財産の3,000万円特別控除」を受けていないこと
2024年以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は住宅ローン控除の対象外です。
熊本で新築を選ぶ際は、必ず「省エネ基準適合住宅以上」であることを確認しましょう。
※中古住宅（既存住宅）の場合はその他条件を満たす必要があります。詳細は国土交通省のHPをご覧ください。
5. 申請の流れ（確定申告・年末調整）
住宅ローン控除は「申請すれば自動でもらえる」ものではなく、初年度は必ず確定申告が必要です。ただし手続きの流れを知っておけば、難しいことはありません。
税務署またはe-Taxで申告します。会社員の方でも初年度は確定申告が必要です。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと比較的簡単に作成できます。
会社員の方は2年目以降、勤務先に「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を提出するだけでOK。税務署から送られてくる書類に記入して会社に渡すだけです。
自営業やフリーランスの方は、毎年確定申告で控除を申請します。青色申告と合わせて確定申告書に記載します。
📋 確定申告で必要な主な書類
- 確定申告書（国税庁ウェブサイトで作成可能）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 売買契約書の写し
- 省エネ性能の証明書類（建設住宅性能評価書の写し、または住宅省エネルギー性能証明書）
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- マイナンバーカードまたは通知カード＋本人確認書類
「確定申告って難しそう…」という方、ご安心ください。今はスマートフォンでも申告できますし、サンタ不動産では申告に必要な書類の準備を一緒にサポートしています。また、税務署でも無料相談会が開催されますので、ぜひ活用してみてください。
6. サンタ不動産でできること
「住宅ローン控除のことはわかった。でも、実際にいくらの家が買えるの？」
そんな疑問は、サンタ不動産にお気軽にご相談ください。熊本で1万組以上のお客様をサポートしてきた実績で、資金計画から物件探し・住宅ローン手続きまでトータルでお手伝いします。
| サービス | 内容 |
|---|---|
| 💰 資金計画の無料相談 | 年収に合った無理のないプランを提案。住宅ローン控除の効果もシミュレーション |
| 🔍 物件・土地探し | 熊本市内・県内の新築建売・土地情報。非公開物件も会員様限定でご案内 |
| 🏠 アイパッソの家 | ZEH＆省令準耐火構造＆制震ダンパーの高性能住宅。住宅ローン控除の最大適用を目指せる |
| 📅 イベント・見学会 | 熊本県内各地で随時開催。実物を見ながらスタッフに気軽に相談できる |
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受付時間：10:00〜18:00（水・木曜定休）
この記事は2026年3月時点の情報をもとに作成しています。
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