「熊本の新築建売・一戸建て、土地情報」を専門とする「サンタ不動産」の本村です。
マイホーム購入を検討する際、物件価格にばかり目が行きがちですが、実際には「諸費用（初期費用）」が別途かかります。
また、「貯金が少ないけれど、頭金なしでも家は買える？」とお悩みの方も多いでしょう。
今回は、住宅購入にかかる諸費用の目安と、頭金なし（フルローン）で購入する場合のメリット・デメリットをプロの視点から解説します。
目次
1. 住宅購入にかかる初期費用（諸費用）の目安
建売住宅を購入する際、物件の価格とは別に「諸費用」と呼ばれる初期費用が発生します。
諸費用の目安は一般的に物件価格の5〜10%（建売住宅の場合は6〜9%程度）と言われています。
主な諸費用の内訳
| 費用の種類 | 内容・目安 |
|---|---|
| 登記費用 | 不動産の所有権を登録するための登録免許税や、手続きを代行する司法書士への報酬。物件価格・ローン額によって異なります。 |
| 住宅ローン 関連費用 |
金融機関に支払う事務手数料や保証料など。定率型（借入額の約2%）と定額型（数万円）があります。 |
| 税金 | 売買契約書に貼る印紙税、不動産取得税（取得後6ヶ月〜1年程度）、固定資産税の精算金など。 |
| 保険料 | 火災保険料・地震保険料。住宅ローン利用時は加入が必須となることが多く、内容により数万円〜数十万円。 |
| 仲介手数料 | 不動産会社を介して購入する場合の手数料。売主から直接購入する場合は不要です。（物件価格×3%+6万円+消費税が上限） |
| 合計目安 | 物件価格の6〜9%程度（3,000万円なら約180〜270万円） |
3,000万円の物件なら諸費用はいくら？
具体的なイメージをつかんでいただくために、3,000万円の建売住宅を購入するケースで諸費用の目安をまとめると、
おおよそ180万円〜270万円の範囲になります。
諸費用は多くのケースで住宅ローンの借入に組み込むことができるため、現金でのご用意は不要です。
2. 建売住宅なら「頭金なし」でも買える？
結論から申し上げますと、頭金なし（フルローン）で建売住宅を購入することは可能です。
実際、サンタ不動産がご提供する高性能住宅「アイパッソの家（i-passo）」でも、頭金0円での月々の返済例を多数公開しております。
つまり、頭金なしで家を買う場合でも、住宅申込金や注文住宅の場合は契約一時金（建築費用の5%〜10%が相場）は現金で手元に準備しておくことが必要です。
この点は、「頭金なし＝現金ゼロでOK」という誤解が生じやすいため、特に押さえておきましょう。
住宅購入の流れや費用についてもっと詳しく知りたい方は、サンタ不動産の「購入の流れ」ページもご覧ください。
3. 頭金なし（フルローン）のメリット
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手元の現金を残せる
急な出費や教育費、引っ越し・家具家電の購入費用として現金を温存できます。生活防衛資金を守りながらマイホームが持てるのが最大の強みです。 -
すぐに購入できる
頭金が貯まるのを待つ必要がなく、今の家賃支払いを早く終えてマイホームでの生活を始められます。家賃を払い続ける機会損失がなくなります。 -
住宅ローン控除を最大限に活かせる
借入額が大きくなる分、住宅ローン控除（減税）の効果を最大限に受けられる可能性があります。年末時点の借入残高の0.7%が13年間控除される制度です。
4. 頭金なし（フルローン）のデメリット
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毎月の返済額・総支払額が増える
借入額が多くなるため、月々の負担や支払う利息の総額が増加します。例えば3,000万円・35年・金利1.0%なら総支払利息は約550万円になります。 -
ローン審査が厳しくなる傾向がある
借入額が大きくなるため、金融機関の審査基準（返済負担率など）を満たすハードルが上がる場合があります。年収や他のローンの状況を整理しておきましょう。 -
住宅ローン審査が厳しくなるケースがある
金融機関によっては、融資率が高い（頭金がない）と住宅ローン審査が厳しくなるケースがあります。複数の金融機関を比較することが重要です。
お客様から「頭金は入れたほうが良いですか？」というご相談をよく受けます。しかし、頭金なし（フルローン）は、手元に生活防衛資金や教育費を残せる大きなメリットがありますが、月々の返済負担が増えるというリスクも伴います。
大切なのは、「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」で計画を立てることです。
将来のライフイベント（お子様の進学・車の買い替えなど）を見据え、返済負担率を適正に抑えた資金計画を立てることが、マイホーム購入を成功させる鍵となります。
サンタ不動産では無料でプロのファイナンシャルプランナーによるライフプランも実施中です。
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この記事は2026年3月時点の情報をもとに作成しています。
金利・価格は変動する場合がありますので、最新情報は各金融機関・不動産会社にご確認ください。
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