マイホームを購入した翌年の春、はじめて「固定資産税・都市計画税 納税通知書」が届きます。「思ったより高い…」「計算の仕組みがわからない」と戸惑う方が少なくありません。
本記事では、熊本市の固定資産税の計算方法・税率・納付時期、そして新築住宅で活用できる軽減措置（減額制度）まで、マイホーム購入後に知っておくべきことを丁寧に解説します。
目次
① 固定資産税とは？ まず基本を押さえよう
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物などの固定資産を所有している人に対して、その市区町村が課す地方税です。熊本市内に不動産を購入した場合、熊本市に納付します。
課税対象となる資産
- 土地（宅地・農地・山林など）
- 家屋（建物）（住宅・店舗・倉庫など）
- 事業用の償却資産（一般家庭では対象外となるケースがほとんど）
都市計画税とは？
納税通知書には固定資産税と合わせて都市計画税も記載されています。都市計画税は、熊本市の市街化区域内にある土地・建物に課される別の税金で、税率は0.3%です。固定資産税・都市計画税は、通常同じ納税通知書でまとめて課税されます。
年の途中（例：10月）にマイホームを購入した場合、その年度の固定資産税は前の所有者に課税されます。購入者への課税は翌年1月1日以降が基準となり、実際の納付は購入翌年の5月〜6月頃からスタートします。なお、売買時には前の所有者と日割り精算するケースが一般的です。
固定資産税の計算式はシンプルです。
熊本市の固定資産税の標準税率は1.4%です（熊本市税条例による）
課税標準額と固定資産税評価額の違い
- 固定資産税評価額…市区町村が算定する資産の評価額。土地は公示価格等を参考に評価され、一般的には実勢価格より低めに設定されます。家屋は再建築費用をもとに経年劣化を考慮して算定。3年ごとに評価替えが行われます
- 課税標準額…評価額に各種特例（住宅用地の軽減など）を適用した後の金額。実際の計算に使います
土地・建物それぞれの計算の流れ
| 対象 | 評価の基準 | 免税点（非課税ライン） |
|---|---|---|
| 土地 | 路線価・地積・用途地域などをもとに熊本市が評価 | 市内の土地課税標準額が30万円未満は非課税 |
| 家屋 | 同等の建物を再建築する費用から経年劣化分を差し引いて算定 | 市内の家屋課税標準額が20万円未満は非課税 |
＜条件＞土地100㎡・固定資産税評価額1,000万円、建物床面積100㎡・固定資産税評価額1,000万円
土地（小規模住宅用地の特例を適用）
課税標準額 = 1,000万円 × 1/6 = 約167万円
固定資産税 = 167万円 × 1.4% ≒ 約2.3万円
建物（新築軽減適用・軽減期間内）
固定資産税 = 1,000万円 × 1.4% × 1/2 ≒ 約7万円
→ 合計：年間約9〜10万円程度（目安・個別条件により異なります）
マイホームの敷地として使われている土地には、固定資産税を大きく軽減する「住宅用地の特例」が適用されます。この特例は申請不要で、1月1日時点で住宅の敷地として利用されていれば自動的に適用されます。
| 区分 | 対象面積 | 固定資産税の課税標準額 | 都市計画税の課税標準額 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸あたり200㎡以下の部分 | 評価額の 1/6 | 評価額の 1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 （建物床面積の10倍まで） |
評価額の 1/3 | 評価額の 2/3 |
一般的な戸建て住宅の敷地は200㎡以下のケースが多く、土地の固定資産税評価額が1/6になる小規模住宅用地の特例が適用されることがほとんどです。更地（空き地）と比べ、住宅が建っていると土地の税負担が大幅に抑えられる仕組みです。
新築住宅には、一定期間建物部分の固定資産税が1/2に減額される特例措置があります（適用期限：令和8年3月31日までに新築された住宅）。
適用要件
- 専用住宅または居住部分が全体の1/2以上の併用住宅
- 床面積が50㎡以上280㎡以下（区分マンションは専有面積＋共用部分の按分面積で判定）
- 減額は床面積120㎡相当分まで（120㎡超の部分は対象外）
住宅の種類別・減額期間一覧
固定資産税が 1/2 に減額
固定資産税が 1/2 に減額
固定資産税が 1/2 に減額
固定資産税が 1/2 に減額
軽減期間が終わると固定資産税の額が「元に戻る」だけで、増税されるわけではありません。ただし支払い金額は増えるため、4年目（長期優良住宅は6年目）からの家計計画に反映しておくことが大切です。
認定長期優良住宅の場合は申告が必要
認定長期優良住宅で5年間の軽減を受けるためには、取得後すみやかに熊本市へ申告が必要です。必要書類（減額申告書・認定通知書のコピー等）を熊本市の固定資産税担当窓口に提出してください。
熊本市では固定資産税・都市計画税は年4回に分けて納付します（一括納付も可能）。毎年5〜6月頃に「納税通知書」が届きます。
令和7年度（2025年度）の納期限
-
第1期令和7年（2025年）6月2日（月）
納付期間：5月1日〜5月31日。納税通知書が届いたらまずここが最初の納付期限です。 -
第2期令和7年（2025年）7月31日（木）
納付期間：7月1日〜7月31日。夏のボーナス時期に合わせてまとめての方も多い時期です。 -
第3期令和7年（2025年）9月30日（火）
納付期間：9月1日〜9月30日。月末が期限です。うっかり忘れやすい時期なので注意。 -
第4期令和8年（2026年）1月5日（月）
納付期間：12月1日〜12月31日。年末年始をまたぐため、納期限は翌年1月5日になります。
※熊本市公式サイト「市税の納期限一覧」をもとに記載。納期限が土・日・祝日・年末年始に当たる場合は翌営業日となります。
納付方法
- 金融機関の窓口・ATM
- コンビニエンスストア（30万円以下のバーコード付き納付書）
- スマートフォン決済アプリ（PayPay・楽天Pay・d払いなど）
- インターネットバンキング・クレジットカード（熊本市電子納税）
- 口座振替（金融機関への事前登録が必要）
納期限を過ぎると延滞金が発生します（延滞金率は年度により異なり、最大14.6%）。支払いが困難な場合は放置せず、熊本市税務部収納対策課（各区役所）に早めにご相談することが大切です。猶予や分割の相談が可能な場合があります。
固定資産税は「買ったら終わり」ではなく、マイホームを持ち続ける限り毎年かかる費用です。月割りにすると住宅ローン返済額に上乗せして家計に影響します。物件を検討する段階で「固定資産税はいくらか」を事前に確認しておくことを強くおすすめします。
よくある見落としが「軽減期間が終わった後の金額」です。新築一戸建ては3年間は1/2ですが、4年目から本来の金額になります。例えば年間14万円の固定資産税なら、軽減中は7万円→軽減終了後は14万円と、年間7万円の差が出てきます。住宅ローンの返済計画に組み込んでおきましょう。
サンタ不動産では、固定資産税の目安や軽減措置の適用状況についても丁寧にご説明いたします。「毎月の支払い総額を知りたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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